Qu’est-ce qu’un aménageur ?

L’aménageur, qui peut également être appelé « aménageur foncier » ou « aménageur urbain »  a pour mission de développer l’économie, l’habitat et les équipements publics à travers la construction foncière. Concrètement, cela passe souvent par le développement des Z.A.C. (Zones d’Aménagement Concerté) ou de lotissements. En concertation avec les collectivités locales, parfois directement avec l’Etat, l’aménageur a pour rôle de réaliser de nouveaux quartiers et toutes les infrastructures nécessaires à l’arrivée de nouveaux habitants et des opérateurs économiques.

Véritable gestionnaire de la ZAC

L’aménageur travaille en collaboration permanente avec les pouvoirs publics. Il doit généralement créer un programme neuf comprenant la réalisation de logements ou d’infrastructures (équipements publics, ou des infrastructures environnementale, réseaux et mobilités), ainsi que de projets renforçant le lien urbain (commerces de proximité, EHPAD…). L’aménageur doit s’acquitter de nombreuses obligations, aussi bien administratives, juridiques, financières que techniques. Il doit, par exemple, maîtriser les contraintes du Plan Local d’Urbanisme (PLU), les appliquer sur la zone d’intervention et adapter l’envergure des projets d’aménagement en fonction des règles de constructibilité foncière.

Ainsi, l’aménageur est considéré comme le véritable concessionnaire de la zone. C’est lui qui gère le financement total du projet et la réalisation de la totalité des travaux. A noter que cela inclut aussi les travaux liés aux réseaux et aux voiries principales du programme, et les travaux liés à la viabilisation des lots.

Quel statut pour l’aménageur foncier ?

Une collectivité territoriale peut aussi confier la réalisation du projet d’aménagement à un opérateur extérieur. Néanmoins, les collectivités peuvent créer une structure plus souple légalement, qui leur donne plus de maîtrise qu’un opérateur extérieur : une structure publique ou para-publique (SEM, SEMOP, SPL…).

La Société d’Economie Mixte (SEM)

La France compte de nombreux opérateurs publics de l’aménagement. Ils peuvent, par conséquent, avoir différentes formes juridiques. Historiquement, la Société d’Economie Mixte (SEM) est l’outil de référence pour les collectivités territoriales et leurs groupements. Elle a vocation à intervenir sur le territoire des collectivités membres, mais elle est libre de candidater sur d’autres territoires. Il existe une déclinaison de la SEM que nous verrons ultérieurement : la Société Publique Locale d’Aménagement, plus connue sous l’abréviation SPLA.

Donnons l’exemple de la ville de Grenoble, avec la Société d’Economie Mixte qui y joue un rôle majeur. Il s’agit de la Société d’Economie Mixte Innovia qui a notamment réalisé l’aménagement intégral de l’écoquartier de Bonne. Cette opération structurante n’est pas la seule à mettre à l’actif de l’aménageur grenoblois, qui a également piloté la construction de deux autres éco-quartiers (Flaubert et Bouchayer-Viallet).

Par ailleurs, la loi du 1er juillet 2014 a conçu un nouvel outil au service de l’aménagement du territoire. C’est la Société d’Économie Mixte à Opération unique (SEMOP). Ce type de structure permet à une collectivité locale ou à un groupement de structures juridiques publiques de lancer un appel d’offres pour désigner l’actionnaire qui s’associera à elle pour constituer une SEM dont la durée de vie sera limitée à une seule opération, d’où son nom de SEM à Opération Unique.

La Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA)

La loi du 13 juillet 2006 a institué la Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA). La création de la Société Publique Locale (SPL) en 2010, a ensuite élargi l’objet de ce type de société, qui peut être affectée à d’autres tâches. Avec ces opérateurs, les collectivités actionnaires constituent l’unique donneur d’ordre. En contrepartie, elles sont dispensées de procédure de mise en concurrence. Le cadre juridique de la Société Publique d’Aménagement (SPLA) a fait l’objet d’aménagements. Le but est de permettre à l’État ou aux EPA de prendre part à ce type de structure. C’est possible depuis la Loi du 28 février 2017 sur l’aménagement métropolitain.

Les SPL sont particulièrement utiles dans un contexte d’aménagement d’un territoire précis. Cet outil de pilotage a par exemple été utilisé à Lyon, avec la Société Publique Locale Lyon Part-Dieu. Ce statut permet à la métropole (90% du capital) et à la ville  de Lyon (10% du capital) d’orchestrer directement l’aménagement des 113 hectares du 3ème arrondissement, qui sont concernés par ces opérations de développement foncier.

L’Etablissement Public d’Aménagement (EPA)

Il faut également compter, en matière d’aménagement, sur les Etablissements Publics d’Aménagement (EPA), mais aussi les Etablissements Publics à caractère Industriel et Commercial (EPIC). Ces derniers sont créés par l’État par décret en Conseil d’État. Les Etablissements Publics d’Aménagement ont, de par leurs moyens et leur vocation, une importance nationale.. Car ils agissent sur des territoires à enjeux majeurs. Ils interviennent principalement sur des périmètres déclarés opération d’intérêt national (OIN). Ils doivent impulser les stratégies d’aménagement et le portage d’opérations structurantes sur un secteur géographique précis, avec un objectif à moyen terme tangible. Aujourd’hui, on recense 14 établissements publics d’aménagement sur l’ensemble du territoire national.

Les Etablissements Publics d’Aménagement sont d’ailleurs un outil majeur pour assurer des missions d’urbanisation et d’aménagement du territoire pour le Ministère de la Cohésion des Territoires. La loi ELAN est d’ailleurs venue renforcer les prérogatives des EPA, dans une logique de faciliter et d’accélérer l’aménagement du territoire national.

Le cas de l’EPA Nice Ecovallée

Le cas de Nice Ecovallée est un des exemples le plus intéressant. L’Etablissement Public d’Aménagement du même nom, l‘EPA Nice Ecovallée, est à la tête d’une des plus grands Opérations d’Intérêt National en France. En effet, la Plaine du Var compte un périmètre de pas moins de 10.000 hectares, avec ses spécificités géographiques, vallée encaissée entre les Alpes et le Var, et son fort potentiel de développement. L’EPA travaille en pleine coordination avec la Métropole Nice Côte d’Azur et le Conseil Régional.

Cette opération d’intérêt national a été impulsée par le maire de Nice Christian Estrosi, alors Ministre dans le gouvernement Fillon. Cette OIN est intéressante aussi par l’accent porté sur les aménagements dans une logique de développement durable. Les aménagements fonciers qui y sont lancés s’intègrent tous dans une vision à long terme, avec une économie résiliente face au défi du changement climatique. Voici un bel exemple du métier d’aménageur : modifier l’espace pour anticiper l’avenir par la création de nouvelles infrastructures.

Les OPH aménageurs publics

De plus en plus d’OPH décident de valoriser leur connaissance de leur territoire et de ses problématiques d’Habitat et de développement urbain, pour mettre en place une activité d’aménageur en propre. soit en fusionnant sous forme de GIE avec une SEM existante comme la SERM-SA3M, ou en créant une activité dédiée aux prestations d’aménagement, comme Côte d’Azur Habitat.