Le responsable foncier est un rouage essentiel de l’aménagement. Quelles sont ses missions, quel rôle joue-t-il dans le cycle de l’aménagement, et quelles sont les compétences qu’il déploie ?

Quel est son rôle ?

En France le gouvernement vote les lois de décentralisation en 1982. Depuis, les pouvoirs des collectivités territoriales en matière d’aménagement de l’espace ne cessent de croître. L’aménagement du territoire est aujourd’hui assuré par la combinaison d’actions d’un grand nombre d’acteurs privés comme publics, à l’échelle nationale comme locale. Cela passe par la signature de contrats de projets entre État et région. Mais cela passe aussi par des schémas locaux d’aménagement du territoire.

Aujourd’hui, un aménageur a pour rôle de prendre en charge la définition des projets, leur financement et le suivi de travaux de construction d’infrastructures, publiques com

me privées : Etudes préalables, programmation, demandes de permis de construire, passation des marchés, suivi des travaux, commercialisation… L’aménageur propose la prise en charge d’un projet d’aménagement immobilier de l’étape de la maîtrise foncière jusqu’à celle de la réalisation et de la livraison. Il doit donc travailler étroitement aux côtés des acteurs publics (Mairies, Départements, Régions, Etat…) co

ncernés par le projet. Mais aussi en partenariat avec urbanistes, notaires, maîtres d’œuvre, géomètres, bureaux d’études, ou encore entreprises de travaux publics.

 

Pourquoi l’aménageur a besoin d’un responsable foncier ?

Le responsable foncier travaille dans le secteur public comme privé. Il est d’abord et avant tout un professionnel de l’immobilier. Il intervient en amont de tout projet immobilier. C’est simultanément le premier interlocuteur et le porteur de la vision du projet. Il se retrouve donc au cœur des enjeux d’aménagement du territoire.

Entre prospection et négociation, le responsable foncier doit parfaitement connaître le secteur géographique dans lequel il exerce, ainsi que son potentiel de développement afférent. Son but est de rechercher et acquérir des terrains existants, bâtis ou à bâtir. Et ce, dans le cadre de projets d’aménagement, de construction ou de rénovation, ou afin de constituer des réserves foncières pour des projets à venir. Dans un premier temps il lui faut étudier la faisabilité ainsi que la rentabilité d’une opération d’un point de vue technique, administratif et financier. Puis dans un second temps, il négocie le prix du terrain sur la base de l’évaluation faite par les Domaines, ainsi que les droits à construire établis par les règlements d’urbanisme.

Le rôle central du responsable foncier

Il met en œuvre la politique de prospection foncière de son employeur. Et pour cette raison, il est tenu de constituer et suivre en permanence un fichier d’opportunités d’affaires, d’analyser les secteurs à potentiel et de se positionner le plus en amont possible sur les projets à venir des collectivités locales, voir même accompagner celles-ci dans l’émergence de nouveaux projets. Car les dossiers d’acquisition de terrains sont des processus au long cours, soumis à de nombreux facteurs et contraintes. Il représente également son employeur auprès des pouvoirs publics. Selon les entreprises, le développeur foncier aura également pour mission de remplir les dossiers « urba » en vue de l’obtention des autorisations administratives. Avec les équipes en interne, il suivra les études préliminaires de faisabilité technique, administrative, juridique et financière d’un projet, afin de s’assurer de sa bonne conformité avec les attentes des partenaires.

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Le métier de responsable foncier évolue en fonction des projets d’urbanisme. Mais aussi en fonction des réglementations sur la construction, ou encore compte tenu des zones prioritaires et des périmètres environnementaux. Sur les zones prioritaires. Il se doit d’être constamment au fait des évolutions réglementaires, ainsi que des nouvelles normes et labels, puis il doit disposer d’une connaissance sérieuse des règles d’urbanisme de son secteur et leur évolution. Enfin, il est impératif pour le responsable foncier de maîtriser les notions de coûts de travaux en fonction des contraintes identifiées du secteur.

Sa mission de veille et de prospection chez l’aménageur

Afin d’identifier au plus vite les terrains et constructions à potentiel d’un secteur, il est primordial de passer par une veille constante sur cette zone. C’est pourquoi une des missions du responsable foncier est de consulter régulièrement les plans cadastraux des communes. Et de se renseigner sur les éventuels projets d’aménagement et de développement des villes. Pour mener à bien ce travail de prospection au sein de l’aménageur public ou privé qui l’emploie, le responsable foncier doit entretenir un véritable réseau de connaissances (institutionnels, promoteurs, investisseurs, grand propriétaires privés ou publics…) dans le but d’obtenir le plus rapidement possible des informations utiles et parvenir à identifier des propriétaires susceptibles de céder leurs biens ou terrains.

En somme, le responsable foncier doit savoir prospecter et négocier. Mais aussi tisser un réseau de contacts et d’apporteurs d’affaires pour s’assurer de connaître au mieux le marché local. Et ainsi d’anticiper le plus possible la mise en vente de biens sur son secteur.

Le responsable foncier dans les structures publiques et parapubliques

En Collectivité

Placé sous l’autorité d’une Direction de l’urbanisme, d’une Direction de l’aménagement ou d’une Direction juridique, et plus largement sous l’autorité du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, le responsable foncier dans une structure publique ou parapublique conseille et contribue à l’élaboration d’une politique foncière, en lien avec la planification (PLU, PLH) et la législation foncière en vigueur du secteur concerné, ainsi qu’aux projets d’aménagement et de travaux. Il peut être aussi amené à assister l’acquisition et la cession de patrimoine auprès d’une structure publique, ou s’occuper de la gestion du patrimoine non bâti de la collectivité qui l’emploie.

En  EPF – Etablissement Public Foncier 

Les EPF, établissements publics fonciers, sont l’outil de l’Etat et des collectivités pour détecter un foncier stratégique, souvent assez grand, ou dont la position peut aboutir sur des projets structurants. Que ce soit à l’initiative de l’EPF qui se rapproche de la Collectivité Locale, ou de cette dernière, ils travaillent ensemble afin de monter un projet cohérent, avec des travaux ou non, à réaliser avant le projet. Ces travaux se font sur le long terme et la Collectivité Locale établit une convention de portage avec l’EPF pour maîtriser juridiquement (gré à gré, expropriation) et financièrement le foncier, accompagner parfois la Collectivité Locale dans la définition du projet, et le préparer techniquement (démolition, dépollution, sécurisation, viabilisation…). Ce foncier est porté par l’EPF généralement pour une durée de 4 à 7 ans, avant d’être rétrocédé juridiquement et économiquement (plan financier du portage et coûts des travaux) à la Collectivité Locale ou a l’organisme du logement social.

En  EPA – Etablissement Public d’Aménagement

Ils impulsent et portent des opérations structurantes, sur des territoires présentant des enjeux majeurs pour l’Etat. Ces secteurs sont déclarés d’intérêt national (OIN), et les projets sont faits en co-construction d’un projet de territoire et co-financés avec les Collectivités Locales. Il y a 12 EPA en France, dont 3 Etablissements Publics Aménagement et Foncier et 2 dans les DOM. Ils sont associés à bon nombre de champs d’intervention de l’EPA :

• Participation à la construction de projet dans le cadre d’une stratégie d’ensemble,
  

  

• Acquisitions foncières pour les EPA ayant délégation foncière (Euromediterranée, Epa Marne, Nice Eco Vallée), et toutes les procédures administratives, financières et techniques afférentes.
• Sauvegarde du foncier terrain ou bâti, dépollution
• Ils peuvent également participer à la négociation de constructibilité avec la Collectivité Locale et le transfert de gestion des espaces publics à la Collectivité Locale.

 

En EPL – Entreprise Publique Locale

Au sein d’une Entreprise Publique Locale (EPL), l’activité foncière est du ressort du responsable de la conduite d’opérations. Et ce dans le cadre de concessions d’aménagement confiées à la société. Sa mission principale est le management des projets et opérations d’aménagement. Pour cela, il doit miser sur la transversalité entre les domaines administratif, juridique, financier et technique. Le tout lié aux fonctions d’aménageur public. Enfin, il lui faut maîtriser les procédures d’urbanisme opérationnel. Et détenir une solide expérience en matière de coordination d’acteurs et de pilotage d’opérations, de la phase d’études jusqu’à la réalisation des travaux d’infrastructures, et aussi maîtriser la commercialisation des charges foncières.

Dans une Entreprise Publique Locale (EPL), le rôle du responsable foncier reste sensiblement le même. En effet, une Entreprise Publique Locale (EPL) est une entreprise au capital majoritairement détenu par des personnes publiques (à savoir l’État, une collectivité territoriale ou un établissement public). Le recours à une Entreprise Publique Locale (EPL) garantit à la collectivité publique actionnaire et cocontractante la prise en compte effective de l’intérêt général. Tout en cumulant cette poursuite de l’intérêt général avec les objectifs de l’entreprise et la souplesse de la société de droit privé.

Ainsi au sein d’une Entreprise Publique Locale (EPL), le responsable d’opérations qui traite aussi le foncier, est en contact étroit avec la collectivité locale ayant recours à elle. Il doit garantir l’intérêt local ou la satisfaction d’un besoin de la population. Pour cela, il lui faut décrypter les programmes des élus, anticiper leurs besoins, proposer des schémas de projets, définir les fonciers les plus adaptés, et proposer à la collectivité les meilleures solutions. Le responsable foncier assiste également l’Entreprise Publique Locale (EPL) dans son obligation de passer une convention fixant la nature de la mission, les droits et obligations de chacune des parties. Mais aussi les modalités de participation des collectivités locales au financement.

Toutes ces missions relatives aux procédures foncières se font toujours sous le contrôle du Directeur ou Responsable Juridique de la structure.